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東京都心の高層ビル賃料が大暴落を開始、GOTO中止よりテレワーク中止させないとマズイ状況に
1: 稲妻レッグラリアット(茸) [US] 2020/11/22(日) 13:47:25.72 ID:U1Uc94EO0 BE:422186189-PLT(12015)
10月27日にゲーム事業などを展開するグリーが発表した2020年7~9月期決算短信が、スマホゲームからは縁遠い不動産業界の話題をさらった。耳目を集めたのは業績ではなく、短信の最終ページに掲載された「重要な後発事象」だ。

短信の記述を要約するとこうなる。グリーは本社を構える六本木ヒルズ森タワー(東京・港区)から本社の移転を計画し、移転先のビルにはすでに入居を申込んでいた。ところが、現居のオーナーである森ビルから「新たな提案」を受け、「中長期的な経済合理性の観点から検討を重ねた」結果、グリーは申込みを撤回。約7億円の違約金が発生した。

上記の内容を盛り込んだ短信を発表した同日、グリーは2022年8月をメドに同じ六本木ヒルズ内にある六本木ヒルズゲートタワーへの移転を発表。一連の発表からは、他社のオフィスビルへ移ろうとするグリーを森ビルが引き留め、六本木ヒルズ内に留まらせた様子が窺える。

https://toyokeizai.net/articles/amp/389882?display=b

2: 稲妻レッグラリアット(茸) [US] 2020/11/22(日) 13:47:33.67 ID:U1Uc94EO0 BE:422186189-PLT(12015)
違約金を払ったグリーが得をした?

短信の記述を切り取ると、違約金を支払うグリーが損をしたように映る。ところが、複数のオフィスビル関係者は「グリーはむしろ得をした」と見る。交渉の経緯についてグリーと森ビルはコメントを避けたが、「違約金による損失分を上回る好条件を森ビルが提示した」というのがオフィスビル業界の見立てだ。

ビルオーナーによるテナントの囲い込み自体は以前からあった。不動産各社はビルの管理会社を通じてテナントの移転計画をいち早く入手し、保有・管理するビルの空室への移転を誘導する。とりわけ都心に多数のビルを保有する大手デベロッパーは、テナントの要望に合ったビルを提案しやすい。

漫画アプリを展開するアンドファクトリーは10月15日、来春に予定していた東京・田町駅前のオフィスビル「ムスブ田町」への移転を中止すると発表した。移転を決めたのは昨年6月だが、その後コロナ禍に襲われ同社が運営するホテルの稼働が低迷。固定費圧縮の必要に迫られた。

https://toyokeizai.net/articles/amp/389882?display=b

3: 稲妻レッグラリアット(茸) [US] 2020/11/22(日) 13:48:00.98 ID:U1Uc94EO0 BE:422186189-PLT(12015)
田町への移転を取りやめた代わりに、現在本社を構える「住友不動産青葉台タワー」(東京・目黒区)内の別フロアに移転を行う。「住友不動産は自社ビル内での移転においては、テナントの移転費用を優遇することで有名」(オフィスビル関係者)。移転経緯について、アンドファクトリーは守秘義務を理由にコメントをしていないが、こうしたインセンティブが働いた可能性がある。

ビルオーナーがテナントにラブコールを送る姿は、貸し手優位だったオフィス力学の変化を示唆する。空室が逼迫していた昨年まではオフィスの選択肢がなく、高い賃料や契約満了まで退去できない契約形態でも入居せざるをえなかった。ひるがえって、空室が増えた現在では移転先オフィスの選択肢が格段に増えており、テナントの囲い込みはコロナ禍で加速しそうだ。

都内のある中規模オフィスビルでは、「他社のビルに移らないで、と管理会社の社長直々にテナントを引き留めたようだ」(オフィス仲介会社)。オーナーはテナントに対してさまざまな「特典」を提示し、引き留めに奔走する。

https://toyokeizai.net/articles/amp/389882?page=2

4: 稲妻レッグラリアット(茸) [US] 2020/11/22(日) 13:48:41.58 ID:U1Uc94EO0 BE:422186189-PLT(12015)
多種多様なオーナーの「特典」

「特典」の筆頭は、入居後一定期間の賃料を無料にするフリーレントだ。多少賃料を減免しても、空室が続くよりはマシという判断から、足元では「3カ月程度のフリーレントは珍しくなくなっている」(オフィス仲介会社)。上場REIT(不動産投資信託)のOneリートは、10月15日に発表した決算にて「フリーレント期間は以前に比べて長くなる」と予測する。リーマンショック後の不況期には6カ月や12カ月といった大胆なフリーレントも登場しており、フリーレントの長さはビルオーナーの強気・弱気を表す。

オフィス縮小の潮流を受け、フロアの「小割り」を容認するオーナーも増えている。たとえば、ワンフロア100坪を借りていたテナントが、テレワークの導入を機に50坪に縮小したいといった具合だ。細切れになったオフィスは管理に手間がかかり分割を嫌うオーナーも少なくないが、「フロアが丸ごと空くよりはマシ、という判断から容認するオーナーが増えている」(別のオフィス仲介会社)。

あの手この手でテナントに働きかけるオーナーだが、賃料そのものの減額は最後の切り札として温存する。一度低い賃料で入居させてしまうと、その後の増額が難しい。ファンドなどが保有している物件では「ビルの利回りが下がる」(大手デベロッパー)ため、オフィスビル自体の価値を毀損してしまう。この点、時限的な措置であるフリーレントは利回りに影響を与えないため、最初に切るカードとして選ばれやすい。

https://toyokeizai.net/articles/amp/389882?page=2

5: 稲妻レッグラリアット(茸) [US] 2020/11/22(日) 13:49:23.68 ID:U1Uc94EO0 BE:422186189-PLT(12015)
とはいえ、オフィス市場の先行きを悲観し、すでに賃料減額へと踏み込んだビルも出現している。オフィス仲介会社の三鬼商事によれば、東京ビジネス地区(千代田・中央・港・新宿・渋谷区)におけるオフィスビルの平均賃料は今年7月をピークに3カ月連続で下落が続く。大型ビルが募集賃料を引き下げ周辺の中規模ビルの賃料水準に近づいた結果、中規模ビルがそれを下回る賃料を提示する、という玉突き現象も生じているようだ。

森ビルはこのような借り手優位の状況下で、約7億円の違約金がありながら、グリーを翻意させた。だが、たとえ水面下で契約条件を譲歩したとしても、「森ビルも損をしていないのでは」(オフィスビル関係者)との見方がある。

https://toyokeizai.net/articles/amp/389882?page=3

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6: 不知火(光) [US] 2020/11/22(日) 13:50:08.41 ID:0CUukAk+0
東京終わったな

7: ジャンピングパワーボム(東京都) [US] 2020/11/22(日) 13:50:21.86 ID:48ue0s2E0
郊外にでも自社ビル建てた方がいいんじゃね
今時六本木なんてなんの意味もないだろ

122: ジャンピングエルボーアタック(神奈川県) [US] 2020/11/22(日) 14:37:26.80 ID:mwNwhIDL0
>>7
社員が六本木に通えるように暮らしてるから
他に移動っていうのも結構大変なんだよ会社って

153: タイガードライバー(埼玉県) [US] 2020/11/22(日) 14:53:32.78 ID:i6snFFEv0
>>122
引っ越しゃいいだけ

六本木に通うための好立地に一軒家買えるなら
引越しなんて屁でもないだろ

賃貸マンションなら尚のこと楽

396: ブラディサンデー(東京都) [US] 2020/11/22(日) 21:34:00.27 ID:nAWdUOy/0
>>7
いい場所に本社がないといい社員が集まらない。エリートが郊外なんてプライドが許さないからな

414: ウエスタンラリアット(沖縄県) [US] 2020/11/22(日) 22:13:44.08 ID:ZjVqzse50
>>396
日産(銀座→みなとみらい)
三菱(田町)

トヨタ(三河)
スズキ(浜松)

結果は逆なんだが
ホントに世界で戦える人材()なのか?

420: ダイビングエルボードロップ(東京都) [ニダ] 2020/11/22(日) 22:18:05.07 ID:Ob1yeRsk0
>>414
これは象徴的だな
東銀座時代の日産なんて最悪極まってたし
トヨタがやってるような研究開発こそ
最高峰の知能頭脳が必要なはずなのにね

441: 急所攻撃(神奈川県) [US] 2020/11/22(日) 23:18:23.92 ID:WtJX5lVJ0
>>414
ホンダ(南青山)「せやな」

460: ダイビングフットスタンプ(東京都) [ニダ] 2020/11/23(月) 02:01:12.36 ID:U5+AEmEA0
>>441
そもそもどういうスタンスかわからんけど
南青山なんて言ったら良いように聞こえるが本質的にド田舎だぞあそこは

8: 断崖式ニードロップ(新潟県) [IT] 2020/11/22(日) 13:50:34.39 ID:nPtnoN1Q0
不動産バブルが弾けるぞー

9: ヒップアタック(やわらか銀行) [KR] 2020/11/22(日) 13:50:49.32 ID:q51Yer2f0
パソナのように地方に行けよ

10: ムーンサルトプレス(茸) [DK] 2020/11/22(日) 13:51:04.62 ID:edMqvBPK0
年明けからが本番だな

大型ビルが募集賃料を引き下げ周辺の中規模ビルの賃料水準に近づいた結果、中規模ビルがそれを下回る賃料を提示する、という玉突き現象も生じているようだ。

11: ストレッチプラム(大阪府) [US] 2020/11/22(日) 13:51:50.58 ID:Oo24fO1X0
任天堂の倒し方教えてよ

13: ミラノ作 どどんスズスロウン(東京都) [CN] 2020/11/22(日) 13:51:59.81 ID:+7/OJdgB0
他のテナントはこれを知って「うちにも値引きしてくださいよ」と言ってくるんだろうね

334: TEKKAMAKI(東京都) [CA] 2020/11/22(日) 19:14:48.02 ID:55xTvmX10
>>13
賃料こじきどもが大量に発生しそう
東京ブランドに憧れて来やがったくせに生意気なんだよ

335: ダイビングエルボードロップ(東京都) [ニダ] 2020/11/22(日) 19:15:38.26 ID:Ob1yeRsk0
>>13
だから絶対秘密

14: マスク剥ぎ(富山県) [ニダ] 2020/11/22(日) 13:52:05.20 ID:mVDVCJYQ0
テレワークで十分てバレちゃったからそりゃバカ高いオフィス賃料払う奴は減るわな

16: ダイビングエルボードロップ(東京都) [US] 2020/11/22(日) 13:52:15.41 ID:oZKqP0pm0
いやほんと、it系なんて本社ビルいらんよ
クソ高い家賃出す意味ない

19: セントーン(神奈川県) [JP] 2020/11/22(日) 13:52:31.11 ID:p1j5B3xG0
鉄道とかどうすんだ
不動産いっぱいもってたろ

31: 断崖式ニードロップ(新潟県) [IT] 2020/11/22(日) 13:56:41.87 ID:nPtnoN1Q0
>>19
減便
運行時間短縮
値上げ

これでもダメなら大リストラの後に配線ですかね
地方が辿った道

21: フェイスロック(東京都) [KR] 2020/11/22(日) 13:53:07.87 ID:ZjVqzse50
アップルの本社みたいな郊外にデカいの建てるのが流行るんだろうね。建築会社はウハウハになる。

24: サッカーボールキック(東京都) [US] 2020/11/22(日) 13:54:10.60 ID:Uxc67wjS0
割と大企業にいるけど、テレワーク普及推進してオフィス集約するって流れ
来年度には拠点閉鎖、統合される予定

26: フェイスロック(茸) [FR] 2020/11/22(日) 13:54:50.71 ID:cr48C5680
角川は先見性があったな

27: パロスペシャル(埼玉県) [FI] 2020/11/22(日) 13:55:18.54 ID:xwPEeGI30
所沢はない

256: 中年'sリフト(東京都) [GB] 2020/11/22(日) 16:33:02.63 ID:4owqrojd0
>>27
所沢かなり良いと思う
決まった時は??と思ったが

28: 張り手(茸) [US] 2020/11/22(日) 13:55:45.58 ID:hw2Oc7Ii0
タワマンは来年1年で30%下落するだろうな
3年掛けて今の30%くらいの価格で落ち着くよ

29: 雪崩式ブレーンバスター(茸) [DE] 2020/11/22(日) 13:55:53.02 ID:s1YYC+Ez0
六本木ヒルズが馬鹿みたいに値下げしたせいで大連鎖って

30: ドラゴンスリーパー(茸) [US] 2020/11/22(日) 13:56:26.23 ID:VtJCtVE/0
もう無理です
オフィスは捨てても良いことに全企業が気付いてしまいました

引用元:東京都心の高層ビル賃料が大暴落を開始、GOTO中止よりテレワーク中止させないとマズイ状況に ・https://hayabusa9.5ch.net/test/read.cgi/news/1606020445/


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1001: 2020/01/01 00:00:00 ID: