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【お住まい】ダマされるな…マンション購入5~10年後にやって来る意外な落とし穴「こんなはずではなかったのに……」★5 [記憶たどり。★]

1: 記憶たどり。 ★ 2020/09/23(水) 00:19:51.55 ID:D6k4Qqin9
https://news.yahoo.co.jp/articles/9a8157bad7d942464884872a005f2bd0fc021c74

マンションを購入すると、毎月の住宅ローンのほか、管理費、修繕積立金などのランニング・コストがかかることを知っている人は多いだろう。

しかし、ほとんどの人はその管理費、修繕積立金が固定的なものではなく、段階的に上がっていく仕組みになっていることを知らないのではないだろうか。

当面の負担の軽さだけに騙されて買ってしまうと、5年後、10年後に「こんなはずではなかったのに……」ということになりかねないのだ。

管理費「上昇傾向」のワケ
 
マンションの管理費は、マンションの共用部分、敷地内の庭や駐車場、エントランス、
エレベーターホール、共用廊下などを管理・維持・保全するのにかかる費用のこと。

具体的には、管理員の人件費、共用部分の清掃費、エレベーターの保守点検費用、共用部分の火災保険料などに使われる。
必要な費用を所有者全員が、専有面積割合に応じて分担するのがふつうだ。

キッズルーム、ライブラリーなど共用施設の多い大規模物件、コンシェルジュを配置しているような高額物件、
反対に1戸当たりの負担割合が大きくなる小規模物件などで管理費が高くなる傾向にある。

 こうした業務にかかる費用は、年々高くなっていくもの。入居者から集める管理費だけでは足りなくなってくれば、
委託費の安い管理会社に切り替えるなどの対応策もあり得るが、それにも限度があり、いずれは管理費を引き上げなければならなくなる。

首都圏の管理費は、10年で2割上昇

国土交通大臣指定の不動産情報機関である東日本不動産流通機構では、毎年、マンションの管理費、修繕積立金に関する
調査を行っているが、それによると、図表1のブルーの折れ線グラフにあるように、月額管理費の平均額は年々上昇している。

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図表1 首都圏の建築年別の月額管理費と月額修繕積立金(単位:円)
----------
https://news-pctr.c.yimg.jp/uUzvQ3lML_bkIqyakc1vFs-Knw39CLTsfp6KpenqJJA8MAaww4_P-cS70N554ynC1eIhlFl7-TfIQIXgIA1UthhAooSCxpS6CrdSNvuGW_t_5da-0_5F_Kew6sLN70rdCGNOy0X9UQ2eyxQe_H9EeQ==
 
2018年の首都圏の管理費の平均は1万7300円だが、10年前の08年は1万4651円だった。この10年間で18.1%のアップ。
このペースで上がっていくと、18年の1万7300円は、10年後には2万円を超える計算だ。

したがって、管理費を固定的なものと考えるのではなく、10年後、20年後などには管理費が引き上げられる可能性があることを念頭に入れておく必要がある。

管理費を引き上げるには、管理組合での決議が必要で、経済的負担が重くなるため、反対する人も多く、簡単には引き上げられないケースが多い。

しかし、反対があっても、いずれは引き上げないと管理不全に陥って、マンションの居住性が低下し、ひいては資産価値の低下をもたらしかねない。

その意味では、管理費が適正に上がっていくことが、居住性や資産価値の維持に欠かせないことを理解しておきたい。 

「均等積立方式」と「段階増額積立方式」
 
一方、マンションでは日常の維持管理のほかに、建物や外壁、屋上、エントランスなどの共用部分を維持していくために
定期的な大規模修繕が欠かせない。そのために必要な費用を、所有者がやはり専有面積割合に応じて負担していくのが修繕積立金だ。

図表1のオレンジの折れ線グラフをみると、建築年別への修繕積立金が年々減少しているが、これは、大規模修繕にかかる費用が
安くなってからではない。むしろ、人件費や資材費の高騰などで、かかる費用は年々高くなっている。

にもかかわらず、安くなっているのには理由がある。それを理解するために、この修繕積立金の徴収方法には、
「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があることを知っておく必要がある。

まず、「均等積立方式」というのは、25年、30年などの長期修繕計画に必要な費用を見積もり、当初からそれに必要な金額を
均等に徴収していくという方式になる。30年間にかかる1戸当たりの大規模修繕費用が1000万円とすれば、それを30年間で均等割りして、
月額2万7777円ずつ集めていくという形だ。

※以下、全文はソースで。

前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1600763735/
1が建った時刻:2020/09/22(火) 10:41:54.68

194: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 01:41:17.11 ID:r6Na4VzQ0
>>1
マンションが老朽化して建て直しますって決議されたらどうなるの?
反対派の人は二束三文で買い叩かれて出てくの?

198: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 01:41:59.60 ID:CwRD10HI0
>>194
そういうこと

208: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 01:45:17.78 ID:r6Na4VzQ0
>>198
>>205
マジかよww
終の住処のつもりだったけど、下手すりゃ70-80歳で放り出されるのか

241: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 01:53:48.22 ID:RuO7pMLw0
>>208
まあ基本的に建て替えなんか出来ないから
仮に出来ても何年かどこかで仮住まいしててって追い出されるw

205: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 01:44:22.38 ID:CwRD10HI0
>>194
あと開発会社が古いマンションを一括購入して
建て替えて、旧住人に優先的に売却する方式もあるが
マンション管理適正化法や、建て替え円滑化法・・だったかな

あるけど実質は同じ

資力のない年寄り住人は
雀の涙渡されて放り出される

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3: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:20:23.79 ID:dgCCNlgy0
機械式立体駐車場の悲惨さw

5: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:22:10.59 ID:D6k4Qqin0
>>3
戸建てだと、玄関出て5秒で車に乗れるもんな。

6: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:25:24.51 ID:dgCCNlgy0
>>5
これ
あと、戸建ての駐車場に関しては、駐車料金も共益費もかからないよね

10: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:29:34.06 ID:D6k4Qqin0
>>6
あと、やろうと思えば庭を改装して2台でも3台でも車置けるしな。

102: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 01:10:53.91 ID:xSEtsgWR0
>>3
借りる人いなくなったら修繕積立金ヒーヒーだな、あれの管理費用も高そうだし

455: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 02:52:22.09 ID:Bv+Rbc880
>>3
わかった

手回しハンドル式立体駐車場にすれば解決

7: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:26:45.85 ID:N76/5h040
こんなこと知らずに買うやついるのか?
買う時に普通はシミュレーションするだろ

19: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:34:00.98 ID:NwQCnvxO0
>>7
シミュレーションした気になってるだけで修繕がどれくらい金かかるかなんて考えた事もない奴らばかりだろ

8: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:27:35.90 ID:tD2JJvLj0
戸建てってそんなに楽なんだろうか?
毎年台風やら災害で修理が必要になる地域なんだけど、メリットが良くわからない
安くて管理費も安い(自主管理型)リノベ済みマンションに引っ越したい
どうせ旦那と二人だし

12: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:30:12.26 ID:NwQCnvxO0
>>8
自主管理だけはやめとけ
十中八九ヤバい
ごくごく稀にヤバくないとこもあるけど素人には見抜けない

45: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:47:46.39 ID:GUy31Vlo0
>>12
ゴミが散乱して
草がボーボー

13: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:30:23.44 ID:N76/5h040
>>8
駅近くて管理がしっかりしてるところを選べばいいと思う
うちも夫婦2人で子供に残すとかないから気楽だ

129: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 01:21:34.10 ID:/QxTZi/m0
>>8
自主管理ってだいたい「まぁ誰かがやるわ」でずっと問題が放置され続けるぞw
戸建ての被災って言ったってやることはマンションの破損と変わらんよ
管理組合が手配した信頼していいのかわからない業者とやりとりするか、自分で探した職人とやり取りするか程度の違い

448: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 02:50:38.04 ID:QjgfQdYu0
>>8
賃貸最強なんだが

663: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 04:30:19.17 ID:TRIVVwLl0
>>8
戸建てが圧倒的に楽

11: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:29:58.16 ID:LqEtnN8Z0
隣人気にするならど田舎の一軒家に住めばいいのに

15: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:32:26.74 ID:/rKGk++u0
えっ、武蔵小杉のタワマンを30年ローンで買ってしまったのか!
生きろ!

18: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:33:42.91 ID:dgCCNlgy0
>>15
しかも専有面積がたったの22坪の狭小物件
個室書斎なんか当然無くて、まともにテレワークすらできない

16: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:32:49.90 ID:N76/5h040
あと、中古買うならリノベ済でなくてスケルトンリフォームで好きに設計変える方がいい

47: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:48:52.96 ID:tD2JJvLj0
>>16
それ
うちの地域だと1000万以内で可能なんだよね、だからリノベして住もうかなと
門司港駅近くだけど、年取ったら絶対JRなんか使わないし多分メリットではない(地方民は基本的にJR使わない)
バス停が200m以内でちょっと不便
あとコンビニが500m以内で不満

85: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 01:01:52.03 ID:8NnQLhOW0
>>47
門司港は若いうちは風光明媚でいいかもしれないけど年取ったら買い物とかキツそう

92: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 01:05:25.71 ID:tD2JJvLj0
>>85
徒歩圏内に大規模スーパー有るよ
風光明媚は考えてなかった、台風きっついから(今は親に貰った死にそうな戸建て)

17: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:33:37.90 ID:tuw4cDXD0
3000万で買ったのに月2、3万払うとか
30年なら月10万の家賃やんけ
賃貸なら良いとこ住めるわ

134: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 01:22:51.44 ID:RwnlIdjt0
>>17
保守費としては安いぞ
時間を買ってる

21: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:36:39.10 ID:1nBPPzc20
マンションは借りるもの
買うのはよっぽどの物件

27: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:40:00.37 ID:LHlUIXkC0
>>21
ほんそれ。
購入する奴は情弱の極みでデベロッパーの養分。

64: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:54:17.91 ID:c1KLNP8Y0
>>27
新築マンション価格の半分以上が地主とデペロッパーの取り分
土地の権利なんてほんの僅か。

31: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:41:05.26 ID:nBnPVbuu0
マンション買う時に、不動産屋から管理組合費とか
維持管理費の説明は聞かなかったのかよ。

いや、普通は契約前に全部説明してくれるような不動産屋を選ぶだろ

34: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:43:12.53 ID:u2WeiP8j0
>>31
説明は必ず受ける
法律で決まってる

62: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:53:41.18 ID:dgCnm7IB0
>>31
重説にマンションなら最初の方に管理費等は記載されてっから、読まれてるはずだわ。
自身で契約書や重説も見ないようなやつは購入したらダメだろ。

36: 不要不急の名無しさん 2020/09/23(水) 00:45:04.50 ID:Z7e7G59e0
一戸建ては自治会が面倒だと最悪だ

引用元:【お住まい】ダマされるな…マンション購入5~10年後にやって来る意外な落とし穴「こんなはずではなかったのに……」★5 [記憶たどり。★]・https://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1600787991/


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1001: 2020/01/01 00:00:00 ID: