3e5407f1d7e17441823ea959a265a427_t

人気記事(外部)


【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘


1: 2019/05/22(水) 13:26:18.54 ID:2Mbzm8O59
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、背中を押す一因だ。ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円というまとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、将来的には当初の2倍~5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。エレベ-タ-も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ-ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

2: 2019/05/22(水) 13:26:32.44 ID:2Mbzm8O50
ーータワマンで大規模修繕があったという実例はまだ少ないのでしょうか

タワマンが多く建てられ始めたのは、容積率が緩和された2000年頃からで、大規模修繕を実際にしたケースはまだ非常に少ないです。どのくらいの金額かなど、実際にやってみないとわからない部分も少なくありません。このため、現時点では問題が顕在化していません。

ーー大規模修繕はどれくらいの周期で行うのでしょうか

大規模修繕はおおむね「12年周期」とされます。1度目の大規模修繕はなんとか乗り切ったとしても、2度目の大規模修繕の頃から、修繕積立金が不足し建物の維持管理が行き届かないなどの問題が生じる恐れがあります。ゆえに、タワマンの未来については悲観的にならざるをえません。維持管理費用が多額にかかり、戸数が多いので意思決定も難しい。私なら「高く売れるうちに、早めに売ったほうがいい」と考えます。タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、自分ではタワマンを買わない人が多いと聞いたことがあります。

8: 2019/05/22(水) 13:28:42.14 ID:eb25HnOF0
令和の時代は、タワー建築の爆破解体業が流行るぞ!!!!!!!!!

12: 2019/05/22(水) 13:29:08.77 ID:GInpzUxu0
戸建ても1日中子供部屋おじさんが発狂してる家が多々あるからな
近所トラブルも多くなって毎日のように警察が来てるし

17: 2019/05/22(水) 13:30:13.81 ID:cJlfmM6W0
田舎で平屋の一軒家が一番やろ

中間おすすめ記事

【緊急事態】日本史上最低最悪の新入社員が来やがった・・・ご覧ください・・・

【速報】俺「風呂入ろっと(ガチャ」 姉「えっ(着替え中 」→ 結果wwwwwwww

【速報】次の薬物逮捕は国民的タレントF→ ネット民が特定を進めた結果・・・・・・・

【マジかよ】タヒ去したZARD坂井泉水さんに衝撃の新事実判明・・・

【闇】生保レディの実態がヤバすぎるwwwマジかこれwwwwwwwwww

【マジかよ】駅員が2chに降臨!!!衝撃の事実を暴露・・・・

【衝撃】セブンイレブン700円くじの必勝法がコレ…店員が2chで衝撃の暴露を開始…

【愕然】クレジットカードの裏のサインが漢字のヤツ・・ヤバイぞ・・・


18: 2019/05/22(水) 13:30:17.57 ID:TtCY3rqa0
タワマン最上階住んだことあるけど
風で揺れてる気がしてアカンかった
戸境壁も明らかに薄いと思った

35: 2019/05/22(水) 13:32:57.92 ID:GInpzUxu0
>>18
ボードの厚さなんて全国共通じゃないの?
薄いなんて有り得ないと思うけど

79: 2019/05/22(水) 13:37:27.77 ID:TtCY3rqa0
>>35
コンクリの上にボードを張る
通常分譲は界塁コンクリだが、
軽くするのとコストで必ずしも、って世界

22: 2019/05/22(水) 13:31:25.07 ID:GInpzUxu0
戸建ては20年に1回は建て替えレベルの修繕が必要だからね
屋根や外装は5~10年に1度は修繕が必要
金かかるよ

38: 2019/05/22(水) 13:33:18.80 ID:D9RnD1vk0
>>22
ローンとはいえ戸建は自分の物感半端ないから修繕は納得できるが他人と共通のタワマンなんかに修繕費払いたくないわ

26: 2019/05/22(水) 13:31:33.06 ID:foxhVRmf0
地面から遠く離れた家は落ち着かない。
いつも微妙に揺れてる気がするし。

34: 2019/05/22(水) 13:32:31.89 ID:cJlfmM6W0
キャンピングカーみたいのも住居として認めるべきじゃね
地震があった場合、車内が一番安全やし

92: 2019/05/22(水) 13:39:02.08 ID:9XoC3ptl0
>>34
いわゆるトレーラーハウスになるんだが、
日本ならきっと制度化の際に「これなら従来の住宅のほうがマシだわ」ってなるクソ要素を入れてくる

46: 2019/05/22(水) 13:34:35.65 ID:ZdYqklT20
一軒家も同じだろう
修繕費凄いんだからね

68: 2019/05/22(水) 13:36:25.35 ID:+xIwvjln0
>>46
別に一軒家はボロボロでも住める

41: 2019/05/22(水) 13:33:50.14 ID:M+birO900
これと似たようなことが既に団地で起きてるだろ

56: 2019/05/22(水) 13:35:09.10 ID:jAH4UjlI0
タワマンを買えない人たちはタワマンについて熱く語るって面白いよな
貧乏人ほど高級車の仕様に詳しかったりするけど、そんな時間があるなら働けばいいのにね

70: 2019/05/22(水) 13:36:30.99 ID:D9RnD1vk0
>>56
買えても買わないが。タワマンの半分以下で庭付きガレージ付き5LDKがゆるい地方中小勤務の俺でも買える地方最高だわ

120: 2019/05/22(水) 13:42:49.25 ID:uyQVs/1Q0
>>70
地方ってだけで負け組だと思うの

143: 2019/05/22(水) 13:45:34.27 ID:geawhZfB0
>>120
住んでるのはどこでもいいけど、満員電車に乗って通勤する人は
完全に負け組だと思う。
都心でも勝ち組は在来線なんか乗らないだろうし。

87: 2019/05/22(水) 13:38:08.63 ID:QvihpMD60
戸建て+趣味でDIY=永久に住める
安上がりでいいよ

163: 2019/05/22(水) 13:47:53.82 ID:mkPiU82D0
家はあの世に持っていけませんよw

192: 2019/05/22(水) 13:50:35.75 ID:uyQVs/1Q0
買うんだったら選手村跡地に出来るマンションの分譲が終わったころに
都内のそこそこのマンションが中古で大量に売り出されるかも知れんな

185: 2019/05/22(水) 13:50:01.96 ID:Q5DuPfOy0
一戸建てはどんなにボロ屋でも解体するのに最低200万は必要
それと修繕費は必要無いけど普通に住むには定期的なシロアリ対策、外壁や屋根の塗装もしなきゃ行けない

202: 2019/05/22(水) 13:51:44.58 ID:84MPMhD80
>>185
昔と違い今は塗装しなくても人の人生くらいは持つよ。
シロアリは地域によるが、普通は被害が許容範囲、つまり人の人生くらいは持つ

194: 2019/05/22(水) 13:50:54.06 ID:xk+kNM4m0
金があるなら一軒家を買え
マンションは買い捨てるモノ

206: 2019/05/22(水) 13:52:04.81 ID:cJlfmM6W0
ガレージハウスつくってこの中の車で寝起きするのもいいかも

213: 2019/05/22(水) 13:52:53.26 ID:beVF/S0A0
これ、親がもってたら相続しなきゃいけないのか?
子どもが困るだろ

224: 2019/05/22(水) 13:53:56.37 ID:hKkQ7Gd70
>>213
ぜんぶ相続放棄すればええんやで

253: 2019/05/22(水) 13:56:50.10 ID:2b/b5VQk0
高層の修繕の工法はこの先どんどん進化するから安くなる可能性もあるので大騒ぎする事でもない。

257: 2019/05/22(水) 13:57:39.47 ID:qEPz1pAG0
>>253
安い高いの問題以前に都会の高層に住むのがアレだわ

162: 2019/05/22(水) 13:47:52.43 ID:U6gTYVS/0
災害とか考えたらとても住みたいとは思わない

おすすめ記事

【速報】逮捕間近の「紅白出場歌姫AとB」をネット民が特定した結果…まじかよこれ…

【異変】うちで俺の彼女&親友の富山と酒飲んでた俺→その夜中、目が覚めた俺「あれ?2人は?」彼女「あ・・・ん」俺「マジ!?」

【泣いた】高校生の娘が彼氏を連れてきた。俺「仕事は?」彼氏「はい(名刺スッ)」→ 俺、号泣する結果に・・・

【警告】二つ折り財布もってる奴、ヤバイぞwwwwwwwww

【激震】コンクリ事件の犯人の現在、またやってしまった模様・・・

【恐怖】とんでもない中学生をご覧ください…日本終わってた…

【嫉妬注意】480000円使ってキャバ嬢をお持ち帰りした結果wwwwwwwww

【衝撃注意】警察官クビになった人のブログ内容がガチで凄まじい・・・(※衝撃的※)

【マジかよ】女のホームレスがいない理由wwwwwwwwww

【衝撃】ブックオフ店員の俺、ブックオフが次々と潰れる真の理由を暴露するwwwww

【訃報】スリムクラブ真栄田に喧嘩を売った一般人の末路wwwww(画像あり)

1001: 2020/01/01 00:00:00 ID:
【死亡なう】看護学生の女性 自撮で死亡へ (※画像あり※) 
【朗報】クレジットカードで4万円の支払いが3千円になる裏技が発見されるwww
【悲報】ダウン症の白人が日本人そっくりと話題にwwwwwww(画像あり)
【衝撃的】新婚さんいらっしゃいにトンデモ爆妻www(画像あり)
【愕然】ダウン症の子供を持つ母親がとんでもない写真を投稿 → 結果…
【愕然】最近の女子高生の身体に衝撃事実wwwww(画像あり)
【愕然】主「リフォームしてください、予算は2000万円で」→ その結果をご覧下さいwww
【激震】木村拓哉の足のタトゥーが映る放送事故www柄がヤバすぎたwww
【衝撃的】1日に納豆3パック食ってた結果wwwマジかよwww
陸自史上初の女性連隊長、女子力が高過ぎる件wwwww(画像あり)

引用元:http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558499178/