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タワーマンションは絶対に買ってはいけない!国交省幹部が警鐘「30年後にスラム化」

引用元: http://hayabusa3.2ch.sc/test/read.cgi/news/1515493960/

1: 2018/01/09(火) 19:32:40.53 ID:HJr8L3V30● BE:679785272-2BP(2000)
プロが様々な警鐘を鳴らしても、やはりタワーマンションは人気だ。しかし改めて以下の事実を確認しておきたい。「タワマンを建てた建設業者も、売った不動産業者も、実情を知る関係者は、誰もタワマンを買わない」ということだ。

不動産業界に詳しい関係者が明かす。
「インターネットで『タワーマンション 問題点』と検索すれば、様々な専門家が『安易な購入は危険だ』と注意喚起する記事やサイトがヒットします。それでも人気は高止まりです。法人や外国人投資家が投資目的で購入したり、相続税対策もあるでしょう。とはいえ、眺望や通勤の便、はたまた社会的ステータスに魅力を感じる人も依然として多いと考えられます。そこで購入を検討している方々には声を大にして言いたいことがあるのです。それは国土交通省の幹部が30年後、タワマンの資産価値下落と、それに伴う周辺地域のスラム化を本気で懸念し、国として対策を講じる必要性を感じているということです」

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180109-00535157-shincho-soci

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2: 2018/01/09(火) 19:32:56.11 ID:HJr8L3V30 BE:679785272-2BP(1000)
政府の一部がタワーマンションの未来に悲観的だというのだから衝撃の事実だ。理由の1つに「大規模修繕工事」があるという。マンションは建物の延命と資産価値の維持を目的に、十数年ごとに修繕を行う。外壁を再塗装し、防水を見直し、エレベーターや給排水管をチェックする。この費用がタワマンの場合は巨額に達し、実施できない管理組合の出現が懸念されているのだ。

前出の関係者が解説する。
「1998年に埼玉県川口市に建てられ、当時は『日本一の高いマンション』として知られた『エルザタワー55』は2015年から大規模修繕を実施しています。工期は2年、費用は約12億円です。低層マンションなら数億で済むものもありますから、やはり高額でしょう。07年から修繕の検討を始めましたが、前例が少なく、管理組合が見積もりの妥当性を判断できないという問題に直面しました。結果、委託するコンサル会社の選定から始まったそうです。650戸が一丸となって大規模修繕の実施にまでこぎつけたのは奇跡と表現しても過言ではないと思います。外国人が多く住んでいたり、投資目的で買い荒らされたりしたタワーマンションの管理組合では、大規模修繕を前に四分五裂する危険性も少なくないでしょう」

管理費を払っていても、修繕費の積み立てが行われているかは分からない。真面目な組合は将来に備えているが、少しでも安く売ろうとしているタワーマンションの場合は曖昧な状況になっていることもある。景気や経済情勢という問題もある。これから10年後、人手不足がどこまで進み、賃金の水準はどこまで上がり、それを元にどこまで大規模修繕のコストが値上がりするか、管理組合が予測するのは難しいだろう。以上のような現状を考えると、最悪のシナリオは複数存在する。大規模修繕に伴う追加費用の要請を嫌がり、所有者が退去、住民減少に伴って修繕費が捻出できなくなるパターン。「自分が生きている間、タワマンが保てばいい」と判断した高齢者や投資目的の中国人所有者が、管理組合で修繕反対論を唱え、収拾がつかなくなるケース――といったところだ。

3: 2018/01/09(火) 19:33:00.76 ID:HJr8L3V30 BE:679785272-2BP(1000)
「修繕が実施できなければ、資産価値の下落は確実です。そうすると資産に余裕のある入居者や、外国人投資家、法人購入分は売却して逃げ出す可能性が高くなります。金銭的余裕の乏しい層だけがタワマンにしがみつき、いわゆる“負動産”を連想させる状態になるはずです。空き戸だらけのタワマンに、僅かな高齢者がしがみつくようにして住むわけですから、率直に言ってイメージは最悪です。不動産価値の下落が周辺の治安に影響を与えれば、一気にスラム街が誕生することになります」(同)

住民が一致団結して大規模修繕を成し遂げ、「終の棲家」として立派に管理、運営したとしても、少子高齢化社会の悪影響には抗えないという悲観論も根強い。
「高度成長期に開発された都内のニュータウンなどが前例ですが、住民の年齢層が近似していると、地域全体で高齢化が進行してしまいます。つまり街としての新陳代謝が止まってしまうわけです。今はタワーマンションに若い夫婦や小中学校の子供たちが住んでいても、子供は成人すれば出ていきます。そして少子高齢化社会の進展に伴い、30年、40年後には高齢者夫婦だけが住むタワマンになります。周辺の不動産価値が下落し、貧困層が流入してくれば最悪のケースです。これもスラム化の危険が懸念されます(同) 

冒頭で「タワマンを建てた建設業者も、売った不動産業者も、実情を知る関係者は」、うかつに手を出さないと紹介した。東京五輪が終わる頃、不動産バブルも弾けるという予測もある。
超高層マンション(ちょうこうそうマンション)とは、従来のマンションと比べて際立って高い住居用高層建築物の俗称。その外観の形態からタワーマンションとも呼称される。

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日本では超高層マンションに対する法的な定義はないが、建築基準法第20条「高さが57mを超える建築物」と同義とすることが多く(ほぼ同程度の高さとなる17階超も含まれる)、環境アセスメント条例が適用される「高さ97m以上」とする場合も見られる。

旧来戸建の持ち家に住むことへのこだわりが強く、災害(地震・火災)の面からも高層居住への不安が強かった日本では、高層共同住宅の整備は進まなかった。また、高層建築物に対応できる消防車(高機能なポンプ車・高層用はしご車など)が配備出来ていない自治体も多かった(現在は11階以上にスプリンクラー設備設置が義務化)。

しかしながら1974年(昭和49年)、鹿島建設が自社の社宅「椎名町アパート」(東京都豊島区、18階建て)をRC構造で建設したことでマンションの高層化が可能であることが立証された。その後、1976年(昭和51年)に住友不動産が埼玉県与野市 (現在のさいたま市中央区)に21階建て、高さ66mの分譲マンション 「与野ハウス」を竣工させ、これが日本における高層マンションの第1号とされる。

なお、97m以上の超高層マンションの第1号は、1987年(昭和62年)に大阪市都島区ベルパーク内に建設されたベル・パークシティ・G棟(高さ116m、36階建て)である。当初は、容積率や日照権などの問題から、超高層マンションを建てるには広い土地が必要であり、土地取得のし易い郊外や河川沿いなどに立地する例が多かった。

1997年(平成9年)、規制緩和の一環として容積率上限を600%まで、日影規制の適用除外とする「高層住居誘導地区」が、第140国会において議決され、また、廊下・階段等を容積率の計算から除外する建築基準法の改正案が成立した。

これにより、超高層マンションの建設は急増、東京都心や湾岸地域などで住居が大量に供給されたことにより、都心回帰と呼ばれる現象も惹起した。その後、大都市近郊の鉄道沿線や地方都市などにも超高層マンションが多く建設されるようになった。

現在日本で最高層の超高層マンションは、大阪市中央区に2009年(平成21年)3月に竣工した「The Kitahama」で、地上54階建て、高さ209mである。

wiki
https://ja.wikipedia.org/wiki/%e8%b6%85%e9%ab%98%e5%b1%a4%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3

149: 2018/01/09(火) 20:32:16.90 ID:wdlMmaGZ0
>>1
高いところが好きなのは馬鹿だけ

545: 2018/01/10(水) 03:18:31.70 ID:yIwnGPbu0
>>1
アホか財務省がタワマン増税を決めたばかりだろうが
増税したら資産価値が下がるわ

18: 2018/01/09(火) 19:38:50.91 ID:PJadr/DN0
壊すのも建て替えるのも莫大な金が要るだろうな
9b35a8e62ad8a8811d9d0ef4c1e9f24a

29: 2018/01/09(火) 19:44:17.80 ID:VMHZe1GY0
修繕積立金って還ってこないからな

53: 2018/01/09(火) 19:52:49.91 ID:4JKMHa6M0
マンションはどんどん住み替えられる人が住むとこらしいじゃん

79: 2018/01/09(火) 20:01:58.27 ID:+rLdSoy+0
マンションなんて10年住んで売り逃げに決まってんだろ。バカかこいつ

80: 2018/01/09(火) 20:02:02.35 ID:lW27N0Gs0
だけど、土地だってなかなか大変だぞ
買うのも売るのも相続も
田舎だと手放すのに一苦労だったりする
一見楽しそうだけど

100: 2018/01/09(火) 20:10:00.57 ID:0fFJcdwM0
どうしようもなくなったら解体しかないよ
ただ完全退去に相当時間かかるだろう

112: 2018/01/09(火) 20:13:30.16 ID:7oRfczC+0
タワマンに限った話でもないな

127: 2018/01/09(火) 20:22:26.26 ID:wcZJW0ch0
タワマンは893が意外と多いんだな。安全だし薬のやりとりも楽らしい。

150: 2018/01/09(火) 20:33:44.94 ID:aoC+XJB30
俺タワマン住みだけど金持ちが圧倒的に多くて、貧乏くさい奴はいてもちゃんと修繕積立金払ってくれてるからあんま心配してないわ。
56d5cfa5925ffdae4e4e6b379c722b88

165: 2018/01/09(火) 20:40:07.38 ID:pJA+FA8j0
>>150
金持ちは古くなったら修繕なんかするより新しいタワマンに引っ越すんだよ
で、古いタワマンしか買えない層がご来場
結局は貧乏人だらけになって2回目の修繕はできない

645: 2018/01/10(水) 09:04:56.22 ID:QODxf9+u0
>>165
なるほど
たしかにいずれはスラム化の可能性あるな
でもそれいったらどこだってスラム化の可能性あるけど

187: 2018/01/09(火) 20:45:22.69 ID:17a8pfZH0
土地付き持ち家が良いよな

198: 2018/01/09(火) 20:53:05.84 ID:zbLAy43T0
東京だと戸建てが一番とは言い難いなぁ

232: 2018/01/09(火) 21:07:32.96 ID:ClArrJCk0
タワマンって基本都心とちゃうの?スラム化云々はタワマンかどうか関係ないやろ

247: 2018/01/09(火) 21:12:06.30 ID:W05uFfRd0
左も昔は最先端の憧れのアパートやった
今は高齢者しかいないボロアパート
右のタワマンも30年後には、、、
no title

627: 2018/01/10(水) 08:37:39.53 ID:ut4UDyIe0
>>247
東京モノレールから見える芝浦のタワマンだな。すぐ近くのケープタワーに住んでみたい。

259: 2018/01/09(火) 21:15:53.84 ID:ccpBIrUX0
周囲に少し低いマンション建てて支えてもらうしかないな

296: 2018/01/09(火) 21:47:46.02 ID:eqxpe/9H0
築10年のマンション一括でこうたわ
都心だし中々良い買い物したと思ってる

312: 2018/01/09(火) 21:59:06.14 ID:LfXp6O9g0
自分の家なのに管理費払い続けるとか賃貸とかわらんな

324: 2018/01/09(火) 22:04:59.17 ID:7Sjo5bZj0
実家がマンションってちょっと嫌だな

351: 2018/01/09(火) 22:18:24.99 ID:o830xrlC0
30年も住めればええやん
十分元取れてるやろ

396: 2018/01/09(火) 22:52:58.84 ID:jAuWLRlR0
実家の一戸建てからそろそろ出たいんだけど中古低層マンション買おうかな

452: 2018/01/09(火) 23:51:25.48 ID:EcQLkRgS0
マンションを買う人の感覚が理解できん
だって集合住宅でしょ

519: 2018/01/10(水) 01:22:17.53 ID:hZelr4kh0
一番良いのは、低層のマンションかもな。

583: 2018/01/10(水) 06:37:36.66 ID:0aJu19FP0
スラム化したら買うわ

690: 2018/01/10(水) 10:17:37.71 ID:iY4C10OF0
国が心配してんだから数年後問題がおこるんでしょ。
つまりバブルが弾けたときが問題になるってことでしょ。

455: 2018/01/09(火) 23:57:25.37 ID:6kfnQd0n0
というかもうすでに最近あちこちでマンションの老朽化が問題になってるよね


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